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2022年06月30日

　　6月29日，青岛市中级人民法院召开新闻发布会，发布《青岛市中级人民法院涉拆迁房屋租赁合同纠纷案件分析报告》和涉拆迁房屋租赁合同纠纷典型案例。据了解，去年1月1日至今年5月31日，青岛中院共审理房屋租赁合同纠纷案件710件，其中涉及征收拆迁补偿争议105件，占14.8%。

　　《分析报告》对涉及征收拆迁补偿争议的房屋租赁案件进行梳理并指出，涉征收拆迁房屋租赁纠纷中，出租人的诉讼请求主要集中在解除租赁合同，腾让房屋，支付占用期间的房屋租金、占有使用费三方面。承租人的诉讼请求主要是要求拆迁补偿款、退还不能履行期间的房屋租金、赔偿损失、索要违约金等。承租人索要补偿款的类型主要包括增加建筑物的补偿，装饰装修、添附的补偿费用，搬家补助费，设备搬迁费或设备补偿款等。受个人追逐利益最大化倾向及法律法规和制度存在滞后性影响，各主体间利益冲突很难调和。同时《分析报告》从装修补偿费用，停产停业损失，设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价评估的费用三方面，对常见拆迁补偿款分配问题进行详细说明。

　　《分析报告》就化解涉拆迁房屋租赁纠纷提出建议，租赁双方主体要完善租赁合同条款设计；征收拆迁单位可引入第三方调解，妥善化解租赁双方补偿费用分配和责任承担争议；法院要进一步创新审判与服务模式，完善纠纷一站式化解机制，主动为重大项目建设及时提供司法支持，加强审判管理和调研指导。

　　典型案例利用网络地图查询历史影像解纠纷

　　出租人曲某某与承租人青岛某工贸有限公司于2000年5月7日签订房屋租赁协议，合同约定因征地赔偿的费用按谁投资归谁所有。案涉房屋最终于2018年拆迁。双方对案涉场地上哪部分房屋由承租人青岛某工贸有限公司所建、拆迁补偿款应由青岛某工贸有限公司获得的部分产生争议。一审法院认为，青岛某工贸有限公司提交的手绘图、证人证言等相关证据不足以证明其主张，故不予支持。二审中，考虑新建时间与案件诉讼时间相隔较久远，书面证据保存较困难，故当庭向双方释明，可利用谷歌地图、百度地图、天地图影像等软件查询案涉场地2000年左右的情况，以确认争议部分房屋在租赁前是否存在。青岛某工贸有限公司利用上述APP软件展示了案涉场地的历史影像。最终二审法院认为，青岛某工贸有限公司一审已提供证人证言，初步证明其投资新建的面积在1100平方米左右。最终依据软件中显示的图像及体现的面积,支持青岛某工贸有限公司部分诉讼请求。

　　——本文载于2022年6月30日《青岛早报》14版