民法典研讨 住有所居——关于居住权的几点思考

住有所居——关于居住权的几点思考

李俊杰

引言：居住权在一定程度上并非是全新的概念，早在2002年，物权法草案征求意见稿的说明中就提出“切实保护老年人、妇女以及未成年人居住他人住房的权利”从该草案中可以看出当时的居住权是立足于家事审判纠纷中用以保护弱势群体利益的。而根据民法典第三百六十六条的规定，居住权的定义为居住权人有权按照合同约定对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。根据物权法定的原则，这意味着法律设立了一种新形式的用益物权。更值得注意的是此时居住权的概念已经扩大到了非家事纠纷案件中，并不仅仅用来保护家事中的弱势群体利益，由此居住权成为整个物权法立法中一道亮丽的风景线。

一、居住权设立的大背景

从根本上说，我国民法典物权编确认居住权制度的根本目的是有利于实现“住有所居”的目标，实现广大人民群众对美好幸福生活的期待。 “住有所居”一直是人民群众对幸福生活向往的重要组成部分， “安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”就深刻地刻画出了这种向往。党的十九大报告指出， “加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。 ”这里所说的“有”究竟应当如何理解？不少人认为，此处所说的“有”是指“所有” ，只有保障人人都享有房屋的所有权，才能实现居者有其屋的理想。客观而言，基于中国的国情和社会现状，要使每个人都能有一套住房，是困难的且不符合实际的。更何况，我国土地资源极其有限，且要确保耕地红线不被突破，在这种背景下，要做到人人都有一套享有所有权的房屋恐怕难以实现。而且，对于大多数人来说，要购置一套昂贵的商品房，就要当几十年的房奴，这无疑将形成沉重的经济负担，严重影响人民群众生活品质。所以笔者认为，实现“住有所居”并不能囿于所有权，只要能有房屋用于居住并且能长期所用，就能够实现人民群众对住房的需求。就此而言，民法典中设立居住权制度，实际上是为实现全体人民“住有所居”提供了重要的法律支撑，它有助于缓解住房紧张的局面，有利于维护社会稳定，有利于充分保障民生。

二、居住权设立的现实意义

1.保障拆迁群众权利。以兴水河改造为例，如出现公司与回迁群众、村委因房屋所有权产生争议。假设公司对回迁房确系享有所有权，则会使回迁户无房可住，无处可迁，而这势必影响社会的稳定。居住权的设立为我们提供了另一种选择，尽管法律认可公司对该批房产享有所有权，但该所有权也不能排除回迁户依照房屋回迁协议对房屋享有居住使用的权利，在保障双方权益的情况下，可以实现各方利益的平衡、实现社会的稳定。

2.为公租房提供法制保障。经济适用房以移转所有权的模式来实现社会保障功能。然而，现有的经济适用房产权不清晰，法律制度又难以对权利人的权利予以全面保障，实践中容易出现了通过虚构债务、虚假诉讼来不法获取经济适用房的所有权，以从中牟利的现象，致使经济适用房的制度目的落空。在民法典物权编中规定居住权制度，可以很好的解决这个问题，公租房等经济适用房由国家享有房屋的所有权，政府通过前期的信息采集可以为低收入家庭设置长期居住权，以满足其基本的居住需求，但居住权人不能将居住权用于营利，也不得转让，这有利于促进资源的合理配置。（367条第三）

三、居住权与租赁权的比较

第一，作为用益物权的居住权是支配权，居住权人对房屋具有较强的支配力，只要不违背法律规定，居住权人完全可以基于生活居住的需要而对房屋进行广泛的正常使用，也即居住权人在利用房屋方面具有很强的自主性。而租赁权是一种债权，作为债权的租赁权支配力比较低，尽管承租人在一定程度上能够对租赁物进行占有和使用，但这种占有和使用的权能不仅受到法律限制，还受到出租人意志的严格限制，甚至依附于出租人的意志。两相对比，居住权人对房屋的支配力更强，更符合有居住需求之人的利益。

第二，作为用益物权的居住权是绝对权，必须要通过登记而设立，这样就可以对抗房屋所有权人之外的任何第三人，能基于物权请求权来保护自己权利。根据民法典第368条的规定：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。 ”由此可知，居住权是需要经登记而设立的用益物权，其具有对抗第三人的效力，能最大程度地保护相关当事人的利益。而作为债权的租赁权是相对权，其设立不需要采取登记的方式，除了在买卖不破租赁的场合具有对抗效力，其他情形仅能在特定的合同当事人之间发生效力，不具有对世性，承租人依据合同对出租人享有租赁权，不能对第三人主张租赁权，但租赁权人不能享有物权请求权的保护。显然，与租赁权对比来看，法律对其居住权的保护强度更大。

第三，作为用益物权的居住权是人役权，以满足居住人生活居住的需要为目的，其既可以以合同的方式设立，也可以以遗嘱的形式设立。就司法实践中的情况来看，设立家事型的居住权显然更多，在家事案件中居住权的设立大多是无偿的，并不需要居住权人向居住权的设定人支付对价。而租赁权的设立必须基于租赁合同，而租赁合同是一种双务、有偿的法律行为，租赁权的取得必须以支付租金为条件。对比而言，居住权的设立不一定是市场交易，租赁则是典型的市场交易行为，正是因为这一原因，居住权人向房屋所有人所支出的费用通常要低于租金的数额，其经济负担因此较轻。

第四，作为用益物权的居住权是人役权，附随于特定的权利人而存续，法律不规定其存续的最长期限，其通常是长期权利，甚至可能是为居住权人终身所设定的。因为这一原因，权利人可以对房屋进行必要的装修改善，并且能够长期、稳定地享有这种改善利益。然而，租赁权则不是一项长期、稳定的权利。依据《合同法》第 214 条的规定，租赁合同的期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。

四、居住权中需要注意的几个问题

一、对房屋权利的支配范围是否包括对房屋装修及附属设施的更换权利。

二、居住权期限届满前能否有限购买或续租的权利。

三、居住权的中止情形